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能源性能證書（Energy Performance Certificates, EPC）是英國政府為住宅頒發的能源效率證書，為中央和地方政府制定和評估住房、能源和氣候變化政策提供依據。那麼，跟身為買家的你有什麼關係？ EPC房子按從A到G的顏色標志，A效率最高，燃油費用最便宜。英國政府規定，EPC表現F級以下不能以居住形式出租。 Q&A 🙊：有什麼因數影響EPC？💁🏻‍♀️：EPC跟據很多不同因素評估，例如： 1.樓齡-新樓建築規格較高，表現較好。 2. 牆壁構造-預裝有隔熱材料的牆或舊式實心牆表現較好；有空心牆的新房表現較差。 3. 建築物排列-排屋中間的建築物表現較好，比較保暖。 4.使用的能源-天然氣成本較低，二氧化碳排放較少。 5.鍋爐-新型鍋爐效率較高。 6.加熱控制系統-能在適當的時間有效地將熱量集中到房屋中裡。 7. 閣樓隔熱-絕緣物料越多，隔熱越好。 🙊：我應該選擇EPC能源效率較高的房屋購買？💁🏻‍♀️：買家不需過多考慮，因為房屋價格通常已反影EPC表現，價格較高的房屋EPC表現通常較佳。 🙊：EPC能源效率較會影響我的租金收入嗎？💁🏻‍♀️：EPC影響的是電費支出，與租值計算無直接關係。 🙊：我要如何改善房子的EPC？💁🏻‍♀️：房屋發出EPC時通常附帶建議改善方法， 詳細列明各項目大概開支和每年節省費用。若能根據建議改善， 通常都能達至評估的潛在評級水平。 英國政府正在考慮立法，將出租物業的EPC水平限制至C級或以上，以改變英國整體能源效益水平。除了為業主提供免費的改善建議外，英國政府亦設立home energy grant， 資助合資格物業改善能源效益。 改善物業的EPC能提升你的物業質素， 助你出售物業時爭取更好價格。

上網瀏覽英國物業樓盤，會遇到很多不明白的簡稱或術語， 又 或者文化差異難以理解，以下常見的樓盤專用字/語句，你又知多少呢？ 稍後再為大家介紹在與中介公司或經紀交談時會遇到的專業術語。如遇上任何疑問，磚家置業的團隊隨時為你耐心解答各種大小問題，歡迎隨時查詢。

日本虎杖(Japanese knotweed)在亞洲並不為人熟悉，但對在歐洲卻非常聞名，歐洲的業主們會直接稱之為’房屋殺手’。 日本虎杖源於日本，本來只屬於雜草的一種，但由於其艷紅的莖稈，心形的大葉子，還會開出一簇簇白色的小花枝，令人賞心悅目，被應用於日本園景，後來被帶進歐洲。不幸地由於生長力強勁，加上生長環境合適又缺少天敵，以及人們隨意棄置，以至日本虎杖橫行於歐洲各地。單單是英國，政府每年都需要動用超過160億英鎊解決日本虎杖的問題。 日本虎杖的生長速度非常快速，一天甚至可以生長大約半米的長度，而且他的根部非常發達，可向下蔓延超過三米，左右蔓延超過七米；一丁點殘留的根莖都能夠重新生長，而且生長勢頭異常強勁，能夠穿過任何裂縫罅隙生長，能頂開穿越水泥石屎牆壁及道路，地磚及磚牆更無一倖免，不斷鑽入及破壞花園及房屋；最可怕的是，日本虎杖具有潛伏能力，當生存條件不合適的時候就會進入休眠狀態。不幸被入侵的房子可被評為危樓，拒絕批出按揭及大幅貶值，簡直是業主們的惡夢。 由於這種植物能夠輕易深入及動搖房屋的地基，作為業主或準買家必須學會辨識日本虎杖，以免物業變成危樓： 一旦發現需要盡快處理，現時最理想的方法是大量引入其天敵蚜虫以及使用化學藥品清除，除此之外你只能不斷的消耗大量時間及精力反覆檢查及挖走它。 所以正在準備買英國樓的你，請注意房屋周圍是否有日本虎杖的蹤影，免除未來不必要的煩惱。

HMO(House in Multiple Occupation)是很多香港投資者關注的議題，普遍大家認知的共享房屋及分租都屬於HMO範疇之內。簡而言之，如果同一物業出租與三個不同的人士，卻非同一家庭，而又共用廚房及浴室等設施，即可視為HMO。 經營大型HMO必須取得地方政府的許可證。根據英國政府規定，凡高於三層的物業、容納五個以上租戶並多放一個家庭，同時共用屋內設施（如廁所廚房等），即屬於大型HMO。雖然未必所有HMO都需要取得法定經營許可，但也必須事前資詢地方政府，確保你的HMO符合法定規格。 除了確保HMO的合法性外，HMO的居住健康和安全標準也是英國政府高度重視的問題，了解及處理租客的投訴，確保房屋居住環境符合標準是業主的重大責任。以下是一些HMO的基本的管理事項: -提供烹飪、清潔、洗滌以及處理垃圾的設施-確保氣體、電氣以及消防安全，進行定期檢查-維持公共區域清潔-確保租客有足夠的基本生活空間，物業內沒有人口過多的問題 無法遵守基本規則及處理租客投訴的話，有機會驚動地方政府，面臨巨額罰款，甚至被接管HMO的管理職責。所以，合法安全的HMO是投資者的重要守則！

在物業買賣的過程之中，買家最大的疑慮往往是擔心物業的出租速度。其實除了物業的出租價格外，了解租客需求，往往能使你的物業以意想不到的速度租出。 家居能源效益熱水爐的規格是較多租戶注重的環節。 更換能源效益的熱水爐以及列明熱水爐的型號及保養方法都能加速物業出租速度。 網路速度網速問題看似簡單但很多業主都會忽略，特別是在家工作的趨勢越來越盛行。 網速測試能簡單地在手機上進行。 提升並列明網速絕對能吸引租客。  飼養寵物 清楚表明能飼養的寵物數量、種類、體型都能方便租客快速揀選物業。 家俱及收納設備家俱是優質長期租戶注重的環節， 特別是收納。 詳細列明物業內不同的收納空間，如花園裡的工具房、車房、甚至不同的櫃和衣櫥， 都能吸引租客加速決定。 若沒有提供以上物品， 也可列出通道與門框的大少，方便租戶立即了解能否輕易安裝自己的家俱。 交通雖然客人自行搜尋物業地點也能找到附近的交通，但例出交通方法能留下交通方便的印象， 提升物業的吸引力。 泊車方法在英國駕駛是非常普遍的事情，所以了解泊車方法對車主來說是非常重要的事情。照顧車主的需要能吸引他們租用你的物業。    安全情況除了一般的附近地區罪案率外，業主也可表明物業過去的爆竊記錄， 及物業內有沒有附設 防盜裝備等。 清晰的租務條款雖然一般出租條文及情況都有不明文規定，但清楚例明租金包括的內容及責任，不但減少未來的爭議，也能提升租客的信心。 提升租客對物業內部設施及周遭範圍的了解，絕對能加速物業的出租速度，使你的物業成為搶手租盤。 

購置物業之後，很多人都會忘記了房屋的保養，以致後期開支增加。沒有及時保養物業或定期檢查，伸引的開支可大可少。 減低 物業 保養費用的方法其實有很多，以下謹慎精明的業主常用的基本方法， 看看你有沒有做到。 定期全面檢查物業雇用合資格的測量師檢測物業，專業電工及煤氣技師檢查線路及煤氣，都是英國物業的標準檢查方法。確保物業整體的安全能減低未來發生事故風險及保險的開支 。 挑選租客 維持良好關係租客的背景審查非常重要，不但能確保租客能妥善使用你的物業，長期租戶甚至能與你一起共同維護物業。與租戶維持良好關係能確保物業問題能得到及時處理，達到雙贏局面。 無家具形式出租 或投資性能較好的家具附設家具出租時，家具的保養費可以是一個恒常開支，畢竟雪櫃及洗衣機等家具都是經常使用的物品。業主可考慮以無家具形式出租，那麼業主便無需負責家具的維修費。提供質量較好的家具也是減低未來維修及檢查費用開支的一個好方法。 清晰的租約租約能夠很大程度上協助租客了解業主的期望。仔細列明租戶守則讓租客遵守，例如能否飼養寵物、屋內能否吸煙等都能有效地保養物業，減低維護費用。 物業裝修設計低保養成本的裝修設計，有效減低後續開支：如減少花園的草坪面積，廚房地板改用石磚，廁所設計窗戶及抽氣扇等，都能現場物業裝修的使用壽命及保養費用。 及時處理問題在問題未惡化之前，及時進行修補及更換設施等，能很大程度減低問題惡化後的巨大開支。雖然這是輕而易舉的事情，但是很多人都會忽略。 及時和快速地維修物業不但能節省開支，同事能幫助你維持良好的租戶關係，帶來長遠的租金收入；維持物業美觀及結構良好使物業出售時更具競爭力，爭取更高價格。磚家置業團隊為你一站式處理所有物業事宜， 由購買到出租， 裝修至保養， 專業照顧你的需要， 助你帶來更高的投資回報。

大眾投資英國物業普遍追求高租金回報，但租金回報除了與地區租金價格及物業價值有關之外，仍有不少方法能提升你的租金回報。磚家置業在此與各位分享五個小技巧，協助各位更有效投資。 政策及按揭息率英國政府近年不斷推動地產市場，買家應多留意英國新聞及地產市場消息；同時，英國的按揭採取浮動機制，加上選擇與優惠眾多，定期更新市場資訊及使用按揭代理，為你物色最適合及優惠的按揭利率。 裝修及物業配套升級在家工作的趨勢盛行，人們對住屋的空間及裝修要求越來越高。翻新物業能吸引更住客支付更高房租；根據能源效益指引改善能為租客節省電費開支及提高生活質素；高額外配套例如高速網絡，也能為你吸引更高質的租客，收取更高租金回報。 增加收納空間不同的數據顯示租戶的租住時間持續增長，長期居住需要不同的收納空間。添置大型衣櫥、櫥櫃及廁所收納櫃等等，雖然看似微不足道，但對於長期穩定的租客來說卻是一個重要的考慮因素。 擴建物業擴建物業涉開支比較大，很容易被業主忽略或延遲。擴建空間絕對能提升出租時的價格；增加房間的數量更能同時擴大你的租戶群組，吸納更大型的優質租戶。而且在未來出售的時候更能大幅提升你的物業價值。 放鬆出租條件出租條件很多時候使租戶難以覓得理想居所。容許租戶飼養寵物或粉飾你的物業，甚至改動空間配合特殊需要租客，不但能為你吸納更多不同的租客層及租金，更能向他們收取更多的訂金或預付。 以上的小技巧希望能協助各位投資者提高利潤。磚家置業為你提供一站式服務，由購買至出租，細心為你打理整個過程，專業管理你的租金收入。

認購英國物業時的一次性開支： 印花稅（Stamp Duty） 全球首次置業者於6月底前在英國購買市值市值60萬以下的物業都不用付印花稅；而在7月1日至9月底前首次買入低於市值25萬物業同樣不用付印花稅；而10月1日開始則為12.5萬物業方有印花稅括免。

大多數的投資者都希望出租物業收取回報。出租物業很多時候都會牽涉到分租的問題，作為業主，遇到分租的問題應該要如何處理？我或我的租客能夠分租物業嗎？ 業主或租客有權分租物業嗎？業主都會分租物業希望收取更高回報，但分租涉及房屋保險和房屋貸款問題，在進行分組之前請務必得到保險公司及貸款人的許可，否則後果非常嚴重。而租客能否進行分租活動，都必須根據遵守租約條款，所以租約將成為租客能否進行分組的最終依據。 我應該讓我的房客分租嗎？有些業主歡迎租客分租，因為能提高租客繳付租金的能力；有些業主堅決反對，除了想免去麻煩之外，也會想希望保持物業的整體性，減低維護的費用及方便日後出售。通常業主會在租約中清晰訂明條款，確保租客不能進行分租活動。 房客分租物業如何影響業主？理論上業主只跟原有的租客有契約上的關係，新的租客只跟原來的租客有契約關係，與業主無關。但當租客們發生紛爭時，業主通常都難以獨善其身。很多時候，原租客想完結租約，但新的分租租客仍想繼續居住，這也會為業主帶來不必要的麻煩。 為什麼我的租客會分租我的物業？除了想收取分租的利潤外，亦有可能是租客本身無法繼續承擔房租，或希望與朋友或伴侶共同居住以提升生活質素。 租客未經同意擅自進行分租我應該怎麼辦？在尋求法律解決之前，很多時候都可以通過溝通解決——了解租客分租的原因，若果是為了共同承擔租金或添加生活伴侶，很多時候是能夠順利達成協議。若果租客堅決分租物業賺取利潤，業主可以嘗試與分租租客溝通。當中值得注意的是，當原本租客的租約未完結前，請勿接受任何新的分組租客提供的利益或金錢，否則當訴諸法庭時你會陷入不利的局面。 分租物業有什麼需要注意的事項？分租物業需要小心注重不同的細節，才能為你帶來更高收益：清楚訂明租約、注重租客質素、準備不同的租金收條、收取租金、定期檢查物業有否出現異樣等。 磚家置業在香港和英國的團隊專業為你提供出租服務及管理租務收益，從購買到出租一條龍服務，令你放心無憂。

買了Leasehold(租賃業權)物業的人對於地主失蹤，開始時會感到非常高興—— 沒有地主干預你的房屋使用，甚至不用繳交相應費用。但當你想再次出售物業時，你會發現這是一個非常麻煩的情況。 當地主失蹤，leaseholder就要義務負擔地主責任，包括物業保養、公共空間維護及處理保險等事項。這使物業難以用按揭形式轉售，因為物業沒有法律承認的負責人，市場價值也難以確保。此類物業一旦被回收，物業按揭公司/或銀行也難以出售。 遇上此不幸情況，你可以選擇購買物業的Freehold擁有權，但首先你得聯絡上Freehold持有人及得到物業內所有leasehold持有人的同意，過程複雜困難而且費用不菲。為確保各位買家的權益，磚家置業團隊建議大家在購入leasehold物業時，同時考慮地主的狀況、實力及經營歷史等不同因素，以免未來衍生更多費用及影響物業再次出售的能力。