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懂得購買英國物業的買家都知道，在英國買屋，大多數都是連土地業權一併購入，尤其是發展比較成熟的城市，或傳統住宅區地段，都有相當多的永久業權，或999年地權（象徵性地租）的物業給買家選擇。 關於物業的地契年期，可以說是投資英國住宅物業的最基本課程內容。的確有客人對70-80年左右年期的物業都感到卻步，因為有機會影響銀行按揭。而很多分層物業都是125年或250年業權。如果屬於租賃業權就需要繳交一定的地租給地主。 但關於物業地契年期的疑問，相反在香港就十分少置業人士留意。故此，我們的團隊就特別搜羅香港十大屋苑的地契終結年度，給大家作一個有用參考。 一睇就驚覺， 原來十大屋苑只有三個剩餘地契超過100年， 六個是2047終結，更有一個港島大型屋苑地契只到2040！年期仲短過很多按揭年期上限，正式進入倒數階段！ 1.鴨脷洲海怡半島地契年期：2040年提供單位：有4期，共34座，提供9,810個單位 鰂魚涌太古城地契年期：擁有999年地契 (2899年）提供單位：太古城共有9期，共有61座，提供12,696個單位 鰂魚涌康怡花園地契年期：2134 年提供單位：康怡花園共有32座，提供6,612個單位 美孚新邨地契年期：2047年提供單位： 美孚新邨共有8期，涉及99座，提供13,115個單位 紅磡黃埔花園地契年期：2134年提供單位：黃埔花園共分10期，共有88座，提供10,285個單位 天水圍嘉湖山莊地契年期：2047年提供單位：共有6期，涉及58座，提供15,838個單位 觀塘麗港城地契年期：2047年提供單位：麗港城共有4期，涉及38座，提供8,069個單位 將軍澳新都城地契年期：2047年提供單位：新都城共有3期，涉及 21座，提供6,768個單位 沙田第一城地契年期：2047年提供單位：共有7期，涉及52座，提供10,642個單位 東涌映灣園地契年期：2047年提供單位：映灣園共有5期，共有13座住宅大廈，提供5,326個單位 追看：https://bricksrealty.co.uk/【大部分港人都係「投資世一」-港元資產已跑贏世/ 2022年港幣受惠跟隨美國加息強勢，對比環球貨幣平均值上升兩成（按美匯指數計算），是否是時候想想資產分佈？

近期環球經濟都非常動盪，每天都會見到很多國家各項「下跌」的消息，匯率、各大指數、樓價等等。回到香港，甚至恒生指數亦曾跌穿17000點，時光倒流11年。 而即使在氣氛如此低迷的情況下，我們都可以嘗試看清楚事情本質及從中找出我們的優勢： 撇除各國的情況，現在貨幣價值所謂「急跌」，其實是美元超強。 沒錯，仔細分析，其實並不是其他貨幣「貶值」或「唔值錢」， 只是美元爆升。 因此我們雖然帳面上在物業或股票中未有太多斬獲，但放眼全球，因受惠於掛勾美金，我們的港元資產，包括存款、MPF基金、港樓、甚至港元收入等，已經「跑贏世界」近20%！ 很多讀者朋友對後市都有自己的睇法， 但在實現了這個「巴菲特級數」的年回報情況下， 鎖定利潤其實都是一個好選擇。 而鎖定匯率上的利潤，最簡單的方法當然是兌換貨幣，不過兌換了外幣後又未必能夠為我們帶來實質的回報， 因此將資金投放在「最忠實的投資工具」- 【物業】上就最好不過。 因此長久以來，日本、澳洲、加拿大、英國、美國等地的物業一直都受不少國際專業投資者青睞，除了可以抗通脹亦都可以帶來現金流， 用作保本、抗通脹、有穩定租金回報的物業，當中尤其住宅物業最具防守性。 然而，每個國家的物業市場都有自己的個別限制， 只可以買一手樓、 較高的海外買家稅（8-20%不等）、沒有剛性需求等，大家都應該在實際投資前了解清楚。 或者，大家都係時候於高位止賺？或者，在高位套貨，將部分資產轉為其他貨幣資產？就算決定長期居留在港，將來都要用港幣，但將少部分資產放眼世界，這不外乎是分散風險之舉？ 以上圖表於2022年10月3日製作，匯率只供參考

簡單來說，Buying Agent就是一個只代表買家的地產代理，其工作就是為客戶找到最適合他們的物業，並且為他們協商最好的價格和條款， 同時避免買家跌入買錯物業的陷阱。這當然與Selling Agent不同，他們與賣家簽訂合約，並以賣家最大利益行事， 對於物業存在的隱藏問題，通常會隻字不提，或避重就輕。因此Buying Agent的存在，有助於平衡買賣之間的競爭地位。加上英國二手物業市場競爭一向激烈，大部份賣方代理，根本唔需要處理海外買家額外的問題，都會收到local 買家offer， 所以海外買家要在英國成功買到合乎市價水平的二手物業，基本上使用Buying Agent 係好難避免。 除咗海外買家之外，其實不少英國本地買家，都會選用Buying Agent 服務。 究竟為什麼？ 1.節省時間經常會聽到人們說，買樓是一份全職的工作，因為實在太花費時間。篩選樓盤，查閱樓盤基本信息，翻查成交記錄，地區及數據分析等等，都是相當花費時間的。如果你聘請了Buying Agent，便可以直接收取一些只合適自己的樓盤，並且已經做好樓盤審查。 而且Buying Agent 可以提供最貼市況的資訊， 成交數據等亦較多。 2.獲取Off Market物業通常Buying Agent和Selling Agent之間都會常有聯絡，而有些時候Buying Agent可以從Selling Agent手上獲得一些沒有公開的樓盤，又或者是在公開樓盤之前提早取得樓盤資料，這樣便可預先鎖定了預約睇樓的名額，並且有機會在其他買家出offer之前直接購入該樓盤。 3.議價Buying Agent會在你出價前，預先對物業進行估值，並且在出價方面給予建議。在買家出價後，亦會與對方交涉，務求在買家的出價範圍內成交。 Buying Agent是如何提供服務的？ 1.首先會了解買家需求，在尋找什麼類型的物業，並且制定初步計劃。 2.開始實施計劃，篩選樓盤並預約參觀。 3.提供物業數據分析，地區分析，在購買過程中會指出所有負面問題。 4.與對方交涉，並且爭取最好的價格及條款。 哪些人需要Sourcing Agent？ 1.沒有時間找尋及篩選樓盤，需要他人代勞。 2.投資者或購買假日屋，Buying Agent可以為你提供精準詳細的地區分析及知識。 3.海外人士，沒有辦法親身參觀物業，對英國買賣流程及文化不熟悉。 4.行事較謹慎的人士，聘請Buying Agent可以對物業買賣多一份保障，避免一些罕見的伏位。 5.在面對Seller Market的時候，普通個人買家會處於非常不利的位置，這時候Sourcing Agent可以為你更好的爭取睇樓的機會，並且以有限的資金購買到最優質的物業。 Buying Agent收費模式 1.按購入物業的價格百分比收取，市場上一般收費為1%-3%不等。 2.收取固定的金額。 3.按成功議價的金額百分比收取。 總括而言，是否需要相關服務，絕對是買家的個人選擇權利。 至於一般海外買家是否能成功預約，或買到合市價水平的英國二手物業，一試便知。

非常感激客人朋友們經常留意我們的更新，而我們香港及英國團隊的確每天都會為大家搜羅及篩選優質物業，但在大量的查詢當中，有時都會不約而同看到一個問題「有沒有flat介紹？」。對，為什麼我們無數的更新之中，唯獨是沒有flat的資訊？剛好昨天看到BBC訪問了幾位當地業主，分享他們的各種特別經歷，就覺得可以以此為例，順道解釋一下。 今次故事的主角，現年35歲的當地人Steve在2007年以£96,000買入一個分層單位，當時看到發展商廣告只需5%首期就可以成為業主認為非常吸引，為了晉身置業階梯，便決定當時入市。他回憶當時由走入Sales Office到收鎖匙只需短短25天，而父母看見他的人生開始穩步向上，都非常欣喜。的確，對比二手物業需要與無數買家「爭睇樓」、「鬥出價」，而且成交動輒需時兩三時個月，整個整驗真的算是輕鬆愉快。 只不過好景不常，之後的金融海嘯令其物業瞬間下行£7,000，當然環球因素真的無可避免，但是惡夢現在才接踵而來：之後過去數年不但該物業沒有跟隨大市回升甚至轉虧為盈，在不幸的Grenfell Tower大火事件後更需要強制合資更換外牆，需要付款£2,400；除此以外，近年還發現管理費對比當時購入升了一倍！而且未來還會繼續上升。在只好止蝕的時候，Steve一查才發現因為以上的問題，現在附近單位的成交價最高只有£53,000，有兩間甚至是以£39,000成交。現在的他只希望奇蹟發生，可以盡快售出物業，脫離這個負擔。 以上的種種問題，就是為什麼時至十多年之後的今天，即使英國樓價一而再再而三的破頂，Steven購買了的單位卻慘成負資產。所以，我們在此都再一次簡單歸納在英國購買分層單位前需要考慮的因素： 1.申請按揭困難重重—在倫敦Grenfell Tower事件後，高樓大廈都需要擁有EWS1 form銀行才有可能批出按揭，沒有的話就可能需要「夾錢」更換或升級外牆才達標。或者有客人會選擇更新更高規格的樓花項目，不過就要留意收樓時銀行的按揭配額，跟其他買家鬥快申請了。 2.極短Leasehold年期—很多新樓的租賃期只有百多二百年，條款複雜而且多是有利於發展商，與大部份二手Leasehold House，當地人理解及接受的「virtual freehold」 999年租賃期，相差很遠。 3.昂貴而且不停上調的管理費及地租—不停攭食你的租金收入繼而影響以後的出貨能力。 4.較狹窄的二手市場—始終大部份當地用家傾向選擇House，變相只有投資者會接手。 以上的例子其實都只是冰山一角，更加慘痛的，我們親身都見不少。沒錯，flat當然有其投資價值，我們亦絕不懷疑現在英國大城市的出租能力，但是背後需要理解及未來的升值空間，就真的值得細心思考。 可能很多客人都會投訴二手House難買，需要「間間都出價」才有機會買到—但是諗深一層，不就更加證明了當地的大量需求及我們篩選的物業有其價值？而只求買到的話，每個週末遠道而來，任君選擇的整張價單可能會更加適合，而且可能還會附送BBC的訪問機會。 Ref： https://www.bbc.com/news/uk-58747051

買賣樓宇物業從來都不是單純的一買一賣，促成買賣中間牽涉的人力物力廣泛，稍有不慎或一點怠慢便會在這緊張的物業市場上失去心儀的物業。以下我們歸納了成功買家的幾個必要條件及成功因素，以提升各位成功購入物業的機率。 提高主動性雖然現今的科技非常發達，透過互聯網或短訊已經能接觸地產代理，讓代理簡單了解你的需要，主動推介不同樓盤及跟進買賣流程。但要成功置業需要更大的主動性，例如親身上門到物業代理公司進行訪談，深入了解你的需求、背景及財務狀況；與代理建立人際關係，主動對睇樓後提出真誠的意見等，不但能令代理記住你的需求，也能協助他們下次更準確地為你尋找心儀物業。 做好資料蒐集現今資訊透明度非常高，買家可自行先透過互聯網做好資料蒐集，大致了解一下不同地區及物業種類的物業價格，再向物業代理提出心儀地區、房型及預算範圍。這不但省卻與物業代理溝通時需要理解的基本資訊的時間，也能令你緊貼市場動向，對日後選擇物業代理推薦的樓盤及出價等都能節省大量的時間。所以花些小功夫做好資料蒐集絕對能為你帶來大大的益處。 了解你的財務狀況很多時候買家一頭熱的為了添置物業，沒有充分了解自己的能力便貿然出價，去到最後竟然發現沒有足夠的資金購買物業，這是物業代理們經常會遇到的事情。了解財務狀況看似基本，但很多人都無法為此作出充分準備——整理不同銀行的資產、收入狀況、家人或伴侶能投放的資金，預先向地產代理商討資產狀況，讓你充分掌握投資物業的資金應對，絕對能令你在這瞬息萬變的市場中迅速購入最適合你的心儀物業。 盡早準備各項文件 才預約參觀物業在交投旺盛的市場，所有環節都爭分奪秒，海外買家所需要應付的手續比本地買家更多，買家應捉緊所有機會縮短買賣時間。提早向地產代理或律師詢問手續過程需要的文件，及早準備，特別是資產證明文件，很多時候補發及整理都需要數天的時間。提早準備以免臨急抱佛腳，因文件延誤而錯失心儀物業。 以下四項文件 是業主考慮買家出價時必須見到的： Fund Proof 資金證明（按揭Offer為樓價25%資金，現金Offer：樓價100％資金 – 英國戶口內資金較理想） Address Proof：在香港的住址證明 – 英文地址（最近三個月的水電媒，或國際銀行月結單） Passport Copy 護照影印本 【有部份地產代理，或業主，甚至要求護照副本已經香港的律師核證 Certified True Copy】 Mortgage AIP 按揭預先批核 （如未有，我們同事可以協助） 由於很多開價吸引的物業， 會在上市後，一至兩日內就預約額滿，為了盡量讓準備好的買家得到參觀的優先次序，現在很多地產代理都要求客人在預約參觀時，已經出示以上的文件，以免浪費業主的時間。 切勿過分議價我們明白買家當然能希望以優惠價格購入心儀物業，但現今市場交投旺盛，熱門物業吸引大量投資者爭相購買，很多時候都未必有議價空間。當然比較冷門的物業也許能進行一定程度的議價，但切勿獅子開大口，過分議價。始終英國與香港的物業市場處理手法不同，能接受議價的買家再開價的時候會一早訂明(in the region of/reference price) ，並非像香港一樣所有開價都保留着議價空間。 盡量跟從物業代理的建議我們明白買家都希望以比較低的價錢入手心儀物業，所以我們都會盡力取得資訊，為買家提供「建議出價」。但很多時候，當物業比較受歡迎時，我們都會建議買家直接開價能承擔的金額，以減低托市的機會，希望能協助買家一舉買下心儀物業。 若買家能依照以上六項進行買賣，相信能讓各位在這升幅強勁的市場購到心儀物業。磚家置業團隊隨時為你提供一站式服務，由購買至出租，一條龍為你細心打點，請迅速聯絡我們。

很多時候購買公寓的人都希望能夠購買物業的業權(Share of Freehold)，卻沒有看到freeholder所需要負上的義務及責任，特別是當freeholder眾多難以達成一致意見，對大廈的管理及保養會造成一定的危機。 大部份的公寓會成立公司，由公司持有freehold，leaseholder則為公司成員，由公司主席或大部份的公司持有人為樓宇作出決定，就像香港的樓宇成立業主立案法團，由業主立案法團管理物業及糾紛。 但當大廈裏只有很少數的單位，例如只有四個/兩個單位時，成立公司並不是一個好選擇，因為持份者的比重大，最後同樣難以達到一致決定。這時候，簽署Declaration of Trust，便可以解決很大部份的麻煩，例如： 公寓持有人身故時，業權按死者意願或法律由親屬承繼，而非由大廈shareholder平分。 Share of freehold的擁有權由物業出售時轉移到新的買家身上，所有freeholder都同意在市場上自由買賣share of freehold。 所有freeholders必須在免費或收費的情況下同意延長彼此的lease。 當大廈需要進行維修或管理時，共同決定聘用第三者管理，或由測量師等專業人員決定是否需要進行維修。 換而言之，Declaration of Trust釐清freeholders之間的關係及義務、減少日後的糾紛及保護大家的財產。在草擬Declaration of Trust時，請務必使用在這方面專業的律師，能最大程度地減低未來的紛爭。

近年移民英國的人數越來越多，加上在家工作等因素，租屋的需求越來越高，業主可選擇的租戶也越來越多。在英國租屋的條件除了基本的背景及經濟條件審查外，還有信用審查，需要前房東及雇主推薦等，統稱為tenant referencing。以下介紹一些讓大家可以快速通過tenant referencing的小技巧，讓大家租屋更加順利。 誠實真誠雖然我們無須將一切都向房屋中介或房東披露，但曾經與前房東發生的不愉快事件，也應預先向房東或中介公司申報。與其等待他們自行發現你的‘黑材料’，不如提前向他們坦誠，這不但能得到讓你解釋的機會，亦展示出正直誠實的人格，絕對有利於房東對你的個人評價。 提前準備文件準備文件看似簡單但很多人都無法做好。提前把文件準備好（包括租金參考、前房東或雇主的推薦、銀行資金及收入紀錄、身分證明文件、護照和簽證等）。充足的文件能減少租屋過程的延誤，縮短你的等待時間，能在這競爭激烈的租金市場上帶來優勢。 通知有機會接觸的相關人士很多人誤以為房東或中介公司只會檢查相關文件，並不會實際接觸相關人士。但實際情況是，英國的租屋審查其實是十分嚴謹的，房東或中介公司至少會打一次電話或親自接觸你的雇主或前房東。預先通知相關有機會被接觸的人，讓他們有所準備，能減少房東或中介公司被敷衍或無法聯絡的機會，提升你的審查效率。 及時地回應相關要求當收到房東或中介公司的各種要求，例如繳交所需的文件、填寫表格以及不同的查詢等繁瑣的任務，請務必盡快地完成，這能讓你快速地通過tenant check，提升租屋機會。 預先尋找Rent guarantor當預計自己未必能夠順利通過信用審查時，預先尋找Rent guarantor能成為你以及房東的安全網 (請參考rent guarantor注意事項)。向房東或中介公司提供最壞情況下的其他可行方案，確保房東的物業及租金收入受到保護。同時，提早通知房東及中介公司需要使用Rent guarantor亦是明智之舉。值得注意的是，Rent guarantor需通過租客同樣的審查，但無需前房東或出租人推薦，因為rent guarantor並不在物業內居住。 預先計算資金總值Tenant referencing對於租客的可負擔性審查尤其嚴謹，一般都會要求租戶提供月租2.5倍以上資金證明，以平均承擔的方法計算。若果夫妻或共同居住的人收入或擁有的資金落差太大，即使總收入資金證明足夠，其中一人的資金不足，亦有機會視為無法負擔。預先計算好可承擔的租金，或提前通知房東或中介公司有關租金上的承擔比例，絕對能減低Tenant referencing路上的阻礙。 妥善管理資金及繳付賬單Tenant referencing不單單專注在於你擁有的資產，對於租客有沒有準時繳交各項費用，都是審查環節之一。準時存入款項及繳交相關賬單，看似微不足道，但沒有處理好的話便無法通過Tenant referencing。養成好好管理資產及按時繳交賬單的習慣，不但能讓你順利通過租戶檢查，也能提升你的信用評級。 希望以上技巧能協助各位移民及搬屋時更順利地租到心儀物業。

Rent Guarantor(租金擔保人)就是在租戶無法或不支付房租的情況下負責繳付房租的人。 提供Rent Guarantor在英國非常普遍，而Rent guarantor不必一定是個人名義，可以是由公司或機構來擔保。 雖然擔保的方法有很多，但未必人人可成為Rent Guarantor。英國房東普遍對Rent Guarantor的要求大致必須是以英國為基地、願意接受背景調查以及能證明其財務穩定性，才會被認可成為合資格的Rent Guarantor。房東們大致上會對Rent Guarantor作出如同對正常租戶一樣的審查，如信用等級記錄、工作、在土地註冊處的財產所有權檢查、破產記錄等。 由於Rent Guarantor並非在租用的物業內居住，所以無需提供任何前房東或雇主的推薦。 成為Rent Guarantor需要承擔有法律約束，即使在生病、失業、甚至死亡的情況下，Rent Guarantor仍要負擔租戶沒有負擔的責任。所以當被要求成為Rent Guarantor，你必須對你擔保的人十分有信心。 而你亦必須清楚租戶在什麼情況下會被要求尋找Rent Guarantor： ～ 若租客是首次租屋，或者沒有前房東推薦；～若租客剛到步英國 尋找地方居住；～若租客是是學生、失業或低收入人仕；～若租客沒有信用等級，或信用等級不佳。 Rent Guarantor除了承擔租戶 無法承擔的租金之外，當物業受損時亦有可能需要作出賠償；而當租戶與其他人共享物業時，亦有機會負上連帶責任。所以在成為Rent Guarantor前，必須清楚擔保的對像和自己有足夠信任及能力；同時在簽署成為Rent Guarantor的法律文件前，清楚仔細地閱讀和了解所有條款，清楚自己有機會面臨的情況。

尋找物業是我們經常會看到no upward chain或是chain free等字眼，究竟Property Chain是什麼？ Property ChainProperty chain是一個確保住屋的樓宇買賣方法，首先由一個只想賣樓，不用買樓的人開始(如發展商、已有second home無需急於買樓的人等)，中間有想樓換樓的人構成，最後有只想買樓無需買樓的人結尾(首次置業者、buy to let投資者或添置second home的買家)。當他們連成一線，組成property chain，在特定的短時間內完成買賣，那麼大家都可以順利搬家。 No upward Chain顧名思義賣家是在property chain最前端的人，賣家無意買樓，只想出售物業。最常見的就是向發展商購買新樓。 Free chain/ No chain賣家並不處於Property Chain任何一個位置，無需尋找買家或物業購買。要成為一個真正的chain free/ no chain物業，必要條件是買家無需放售物業。 Property Chain與你作為buy to let投資者或購買移民使用的物業相對簡單，遇到no upward chain/ free chain/ no chain的物業，基本上都沒有特定的操作，變成簡單的一買一賣。但一旦遇到心儀物業，但賣家卻有upward chain，買家必須盡力配合，盡快完成買賣手續，因為整個房屋買賣的條件不再是單純的物業出售，必須在限定時間內，整個property chain中間需要樓換樓的人能順利換樓，你才能成功購入心儀物業。 操作property ChainProperty Chain的運作講求速度與時間性，但我們仍然有辦法實現Property Chain，成功購得心儀物業：– 使用專業的律師、物業代理和測量師，並與他們保持連繫– 記錄所有相關資料– 準備好所有有關的文件，當需要處理文件的時候盡快完成及寄出– 使用專業速遞，或親自盡快送出文件– 制定時間表，準時完成買樓的程序進度– 盡早準備好資金，為交易做好準備 Property Chain的優勢既然property chain需要面對要處理的功夫這麼多，為什麼仍要選購有property chain的物業？對賣家而言，可以保障他們的住屋需要，無需另外租用地方等待買入物業；而對買家而言，由於速度與時間性的局限，以較低的價格買入的機會較高，因為業主通常都希望盡快賣出物業換樓。 如有任何購買物業的疑問，隨時歡迎聯絡磚家置業團隊，為你一站式由購買、裝修已知出租的服務，專業聆聽你的需要，令你安枕無憂。

是否容許租客飼養寵物的問題，相信令不少業主們十分頭痛，畢竟要將一個價值不菲的物業交托到租客手中，都希望能保持新淨靚麗，保持物業價值。但是，從另一角度看，容許租客飼養寵物能提升物業的出租速度及延長租期；而竉物飼養者甚至比常人更會妥善保養你的物業。 事實上， 在疫情封鎖期間，英國的飼養寵物家庭數字創下新高；而對容許飼養寵物的租盤需求也處於供不應求的狀態。容許租客飼養寵物此舉毋庸置疑地能讓你的物業盡快出租，因為對寵物飼養者而言，尋找一個能與寵物一起生活的居所是非常困難的事情。 不客忽略的是，能與動物快樂地分享生活的人通常都比較有責任感，他們普遍都更為友善，體貼和容易溝通，絕對能成為出色優秀的租客。有鑒於此，他們通常比其他人更能妥善保養你的物業。 而‌寵物飼養者們都比較傾向於繼續留在同一住所，繼續續約。因為他們不想再次經歷漫長痛苦的搵屋過程，會對自身及竉物的行為進行嚴謹規範，不願讓房東有任何理由尋找其他新租戶，努力地維持與房東的友好關係。 以下是一些小貼士，讓你出租給擁有寵物的家庭時有更大的保障及安心： 與代理溝通或放置廣告時，可使用“會考慮寵物”之類的術語，而不是簡單的“接受寵物”。 如果您對某些動物或牠們的體型大小有任何疑慮，請在開始時表明。 在您的租賃協議中以附錄的形式添加附加條款，列出您的租戶必須遵守的有關寵物的所有規則。 並非所有房東都樂於允許寵物，因此你能在合理的範圍內提高租金和押金。 了解對方飼養的寵物，例如品種，年齡，大小， 特別情況等。您也可以在做出最終決定之前要求與動物見面。 可要求進行額外收費，在租賃期結束時用作進行專業清潔。 根據租戶的寵物類型，考慮增加對物業的檢查頻率。 希望以上資訊有助大家釋除對容許租客飼養寵物的疑慮，幫助大家更快出租你的物業。