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很多香港人打算移民到英國，但移民前都經常會問一個問題：應該未到埗買定樓，還是租住樓先？ 大城市物業價格 長線幾乎必然向上首先我們要理解：英國大城市的物業向來供應短缺，加上絕大部份發達國家都會透過貨幣供應去控制物價，藉此維持溫和通脹，而住宅物業價值往往與通脹掛勾，甚至因供求失衡而跑贏通脹。 長線來說，所有實質資產，價值最起碼會跟上通脹上升。除了理論之外，在過往30年，即使英國經濟有上有落，實際數據亦透露：2023年的英國樓價是1992年時的4.92倍——換句話講，這相當於每年的複合增長5.45%，而30年來英國的通脹率平均數值為3.19%。 移民前申請英國按揭 可用香港收入證明首先，由於很多香港人移民後都需時尋找工作，而且一般銀行只會接受超過半年的入息證明，才有機會向申請人批出按揭，所以我們經常建議客人移民前已經要做好買樓準備。利用香港收入先申請英國物業按揭，否則，除了要幫別人供樓之餘，亦很大機會追不上樓市升幅。 帶着£20萬英鎊移民英國 該幫人供樓嗎?個案K先生打算1-2年內帶£20萬英鎊移民英國，並希望保留部份資金作為生活應急， 但未知道應該租樓定買樓。 我們以一間伯明翰的平均樓價£24萬英鎊物業作為例子：一般而言，在中產地區，已經可以用這個價錢買到三房排屋或半獨立屋，這類型的物業現時月租在£1200英鎊左右。 買樓的話，先繳付£7.2萬英鎊作首期以現時HSBC的息率4.64%為例，供款期25年，貸款70%，即£16.8萬英鎊。供息供本的話，每個月支出只需£947英鎊，已經比交租少£253英鎊！ 英國樓更可以 供息不供本在英國，其實更受歡迎的方案就是供息不供本——換句話講，供樓25年後，按揭的餘額仍然會是£16.8萬英鎊！第一次聽到這個計劃的人定會感到有點不安。但細心一想，其實25年之後，樓價一般都已經上升了好幾倍，原本欠銀行的70%本金，到時都可能只佔樓價的10至20%，根本不值一提。如果K先生使用這個方法，每月更只需繳付£650英鎊的按揭利息就可以在擁有業權，兼且享受樓價升幅的狀況下住在同一物業，而且每個月亦能夠有更多使費靈活運用。 供樓10年後 身家跑贏交租5倍+！英國樓價過往30年的複合增長率是5.45%，假設未來10年保持這個水平， K先生的£24萬英鎊的物業，10年後已經升值到£40.8萬英鎊。K先生£20萬資金，減去首期£7.2萬英鎊，用一般的供息供本按揭，按揭餘額10年後會減至£12.2萬英鎊左右，10年的供款金額一共付出£11.4萬英鎊左右——原本£20萬的身家， 就會輕鬆增長至£30萬英鎊（£20-£7.2-£11.4+£40.8-£12.2）。 如果家庭付首期£7.2萬英鎊配合供息不供本，樓價升幅一樣，按揭餘額沒有減少、繼續是 £16.8萬英鎊，10年的供款金額一共花費£7.8萬英鎊—— 一加一減後，身價其實都差不多，大概增長至£29萬英鎊（£20-£7.2-£7.8+£40.8-£16.8）。 如果選擇這10年都租樓， 這就可怕了——原本£20萬的身家，假設你找到一個絕世好業主，10年不加租，10年一共交租14.4萬英鎊，最後身家也只剩下£5.6萬英鎊。 在生活質素相若，甚至有更多靈活資金運用的情況下，相信在「租還是買」兩者之間絕對不難作出選擇。除非，移民家庭可以選擇瞓橋底，可惜英國天橋並不多。 決定不買自用物業 選擇交租 才是真正的豪賭大城市的住宅樓價長線上升，這並不是期望或預期，而是事實。購買物業是一項非常長線的投資，一般來說一兩年內的波動，其實不應該影響置業決定。至於何時最適合買樓？不是樓價回落，也不是樓價上升的時候，而是有需要住、而且計掂數的時候。但如果連首期£7.2萬英鎊都沒有，還是建議認真考慮是否必要移民。 CPI Inflation Calculator：https://www.in2013dollars.com/uk/inflation/1992 🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔷 磚家置業 bricks realty 🔷專業團隊 | 優秀網絡 | 深入數據 | 經驗豐富 | 誠信可靠物業買賣 | 租務管理 | 裝修增值 | 兩地服務 | 一站辦妥#英國 #移民 #伯明翰 #BNO #英國物業 #bricksrealty…

去年租金上漲了4%，是7年來最高升幅的一年，主要原因是業主將貸款利率的上升壓力轉嫁到了租客身上。 根據英國國家統計局數據，在去年12月份接受調查的租客中，有四分之一表示在過去6個月中租金有所上漲。租客在住房成本的支出上，遠高於業主的成本支出。 根據圖表顯示，2年及5年期的固定借貸利率，已經從去年年底的高位回落。但今年將有140萬筆舊有貸款到期，而其中57%支付的利率低於2厘。如果25年以上的每10萬英鎊貸款，由2厘上升至6厘，則每月還款額將增加220英鎊。 高利率的市況下，打擊了不少準備上車的首置客。一方面月供的貸款額可能超出了預算，另一方面目前租住的物業租金也在上漲，令到這批人士進入兩難的局面，距離買樓上車的目標越來越遠。相信未來在英國可能亦會大量出現目前香港的狀況，就是只能夠「買左先，唔住住」。上了車之後暫時不搬入去住，而是選擇放租，利用租金收入去償還貸款，然後等到收入更加穩定或者利率下降時候才入住。 🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔷 磚家置業 bricks realty 🔷專業團隊 | 優秀網絡 | 深入數據 | 經驗豐富 | 誠信可靠物業買賣 | 租務管理 | 裝修增值 | 兩地服務 | 一站辦妥#英國 #移民 #伯明翰  #BNO #英國物業 #bricksrealty #磚家置業🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹📲香港 Office WhatsApp: +85294426406✅WhatsApp Link：https://wa.me/85294426406🌍公司網站: https://bricksrealty.co.uk📧電郵地址: [email protected]

自2019年起，新放租的物業租金上升了近三分之一，更有不少租戶面臨高達6成的租金升幅，國家統計局將平均工資於租金對比後，將48個議會區域Council Area的租金定為無法負擔。 與此同時，隨著愈多的租金抬價以及驅趕租客的威脅，愈多的租戶可能無家可歸。因此倫敦及曼城的租戶計劃將於本週末上街抗議示威，要求政府臨時凍結租金作緩兵之計。 國務卿Michael Gove正面臨巨大壓力，不少租客要求禁止Section 21「無過錯驅趕」(No-fault evictions)，因這種原為保障業主的政策正被濫用以哄抬租金的威脅，而同時政府還面臨提供更多住屋福利以紓緩不停急升的住屋成本的危機。 倫敦租客聯盟 (The London Renters Union) 表示根據其成員所提供的數據顯示，平均租金每年上升£3400 (+21%)，而同期消費者價格通脹率為9.6%，非常誇張！而其中一位成員表示，當業主要求每年額外支付£8000時，他和伴侶也被迫離開該住處，現時也正打兩份工以應付新住屋的每月額外200鎊租金。 56歲的Sarah在曼城有份兼職看護的工作，而她正面臨加租16%或被驅趕的選擇，她說：「政府沒有採取任何行動，有人居住在潮濕和年久失修的地方。」 蘇格蘭Scotland – 首席大臣Nicola Sturgeon於本年9月宣佈凍結租金，並將家庭預算的壓力形容為「人道主義的緊急情況」，而英格蘭政府一直不一樣實施租金管制。 在Manchester, Bath, Nottingham, Cardiff, Brighton和Exeter的平均租金叫價，現已超過一對夫婦入息中位數的30%，而英國國家統計局認為租金還是「負擔得起」，英國約兩成家庭需要租屋住，近月來英格蘭銀行的加息，亦導致成本急速上升。 根據我們實地觀察，於英國放租物業，業主要求租客背景非常嚴格，而且每當我們為的業主客戶放租物業時，都會吸引非常大量的租客查詢， 亦有不少租客願意繳付比叫價更高的租金「搶租」物業。建議移民於決定買樓還是租樓時，特別要注意英國整體租盤盤源嚴重短缺問題，否則到步後將會面臨非常大的生活困難。 資料來源：https://www.theguardian.com/society/2022/dec/01/soaring-rents-making-life-unaffordable-for-private-uk-tenants-research-shows 🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹🔹 🔷 磚家置業 bricks realty 🔷 專業團隊 | 優秀網絡 | 深入數據 | 經驗豐富 | 誠信可靠 物業買賣 | 租務管理 | 裝修增值 | 兩地服務 | 一站辦妥 #英國 #移民 #伯明翰 #BNO…

購買英國二手物業回報高，無需溢價，而且沒有爛尾風險，有不少永久業權或999年業權的優質二手物業，仍然位處非常核心的地段，所以素來都吸引不少英國當地家庭，及大量來自世界各地的海外買家爭鋒購買。 不過對於香港人來說， 英國購買二手物業的出價文化，對比香港的開高再講價的文化，確實比較難適應。經常認為出價高於業主的叫價幾千英鎊，或過萬英鎊已經非常足夠。開始嘗試出價時會經常問：點解要【搶高】？ 可是，有試過出價認購二手物業的朋友，都應該有多過一次，幾次，甚至十幾次，出價被拒絕的經驗。被拒絕得多後，開始轉為問我們：點出價先買到？的而且確，有不少買家出價高於【叫價】超過10%，仍然被業主拒絕。這並不代表市場【瘋狂】或者被【搶高】。而是，由於市場上還有另外一些買家出價更貼近市場實況。成交價過一段時間（通常幾個月至半年）上土地註冊後，就會給大家看到。 總括來說，要成功以市場水平價錢購買到英國二手物業，我們建議以下三個策略： 不要再以業主叫價為出價準則，很多時當地地產代理會建議業主以比市價低的價錢，而且低於市價的幅度可以非常大，甚至可以說是Irrelevant，這樣就可以吸引大量買家查詢及預約睇樓， 務求安排一至兩日時間，讓10-20位買家參觀並收到大量offer，給業主選擇。 所以開價參考作用不大。尤其是 “Offer Over” 或 “Offer in Excess Of”，這類型的開價只代表：“想低於此出價就別Call 我了”，往往跟物業的真正市價，甚至有很多情況是跟業主肯接受的最低價更低，而且幅度可以相差很大。用拍賣為例：Guide Price 只係起拍價，跟Reserve Price 保留底價，與最終的成交價更本就無關係。 參考鄰近類似的物業成交價錢，再參考土地註冊處定期公佈的樓價指數，作出調整。同時亦應留意物業內部質素，對樓價的影響。 參觀物業後應該立即出價， 並且應該一早準備好所有證明文件，以增加業主接納的機會。要緊記於英格蘭購買二手物業並不需要於出價時向業主繳付訂金，為降低交易告吹的機會，業主對買家的準備是相當重視的。而且越快出價的買家，某程度上表示買家已經在市場上尋找物業良久， 希望盡快買到物業，所以給業主的信心亦增加。 最後一則建議只適用於投資者：不妨考慮能成功參觀的物業都出一個價錢，或高或低都好。因為幾乎所有物業的因素都會於價錢上反映， 不論是物業類型，內部裝修，地權，大小，有無泊車位等。 以上因素除價錢反映之外，相對租金亦會反映，所以並沒有所謂“買不過”的物業，只有“錯過”的物業。

好多準備移民到英國嘅朋友， 除了預先在香港遙距購買英國物業，都會考慮預先租用當地嘅物業，可能係一兩年之內，尋找到工作， 了解社區，以及建立到信用紀錄，先再作置業嘅決定。 不過，這樣的如意算盤是否就這麼容易打響？ 作為當地紮根嘅 Letting Agent， 我們雖然都協助不少香港的新移民，在英格蘭中部及南部租用物業，但我們經常同香港客人表達，新移民於英國租用物業究竟有幾難，大家未必相信。但當我們，親身到當地市場，見到每一個租盤究竟有幾多租客參觀，就會明白為何香港新移民咁難租樓， 另外亦有不少網紅， 移民到英國後，仍然未能搵到合適物業租用。 我們就此說明一下這個狀況的幾個原因： 第一，大部份當地業主揀客人背景，多過揀租金， 即使租客肯預繳一年都 未必能夠大大提升競爭力，尤其在熱門的校區，很多當地家庭都會預繳租金。 加上大部份未到部的香港新移民，根本不能通過英國法例規定的Right to Rent check， 當地的代理，業主都對新移民非常遲疑。 第二，很多local業主必須要客人有當地職業，當地Credit History，當地上手租樓 Reference，即是如同見工一樣。 所以如果香港新移民已經喺移民之前搵到當地工作， 成功租用物業的機會就會比較大。 第三， 大多數業主 Prefer 長期租客（以數年起） 因為每一次換租客，都牽涉修葺費用，經紀代理費用等。 但他們都心知，香港人到步後十居其九租一年就會買樓。 第四，當地租樓文化不喜歡講價， 業主傾向以市價租金吸引更多租客以供選擇， 所以你認為吸引的租金，都吸引很多當地租客。 我們手上有不少業主部的租盤，即使開價如何吸引，最終都能以高於業主叫價的租金成功租出，原因是因為大部份租客都面對成功中樓的困難，所以遇上合適的物業，他們都肯出高於業主叫價承租物業。 第五，物業租用給當地人，一般都只需要兩三日，至兩三星期， 當有選擇的時候就不會對未到步的移民感興趣。 另外，我們亦聽過當地的Letting Agent 指出， 新移民對於當地的環境不熟悉，甚至如何操作一間物業的暖氣系統，熱水系統，等等都需要找地產代理幫忙，久而久之，他們便對新移民好有戒心，當有選擇的時候就不會介紹新移民給業主考慮。 【莫道你在選擇人，人亦在選擇你】逆地而處，假設你有一個太古城三房，叫租只需$29,000 ，一日已經有10個在港島上班的高薪一族參觀你的物業，你還會考慮一個未到步的黑龍江新移民？ 【租AirBbB，就可以？】 我們每個月都收到為數不少 的查詢，客人已經為於英國，甚至已經租用Airbnb幾個月時間，但仍然未搵到業主肯租用物業， 他們顯得特別焦急，因為每個月都需要付出2000幾至3000英鎊的月租，相當於一間位於英格蘭中部，例如伯明翰的一間三房半獨立屋租金的三倍左右， 如果有小朋友的，就更難處理，因為他們在Airbnb居住， 係不可以用作申請中小學的用途。 而且繳交Airbnb的租金，不能協助業主建立信貸紀錄，對將來租用物業，或購買物業都無幫助。 咁究竟應該點解決？ 建議移民家庭喺起飛之前就要 準備好所有文件，向跨境服務的地產代理查詢，有無香港業主購買的投資物業， 香港投資英國物業的業主為數不少，相信亦會考慮協助香港人租用物業。另外，找到適合的物業，就算尚未到步，都值得考慮應否預先起租，一來方便自己與先運送家當到物業，預先申請銀行甚至學校等，最重要的是，由於大部分租金吸引地物業一般都會於放盤後幾天，多則兩三星期就找到當地租客起租，預先起租的確才有足夠競爭力與其他當地租客比平，贏得物業租約。 https://topick.hket.com/article/3068228/【移民英國】移英後開個人頻道分享日常%E3%80%80林子博奔波為子女找學校：非想像中簡單?mtc=10013

英國和香港的收生居住地區要求有所不同，在搶購著名校網物業前，不妨清楚了解一般英國學校的一般準則。 Catchment area是什麼？Catchment area記錄過往入讀學童的居所與學校之間的距離。隨着收生條件及申請人數的改變，catchment area每年都有所不同。你可以把catchment area看作是一個記錄系統，展示過往收生數據，所以並非實際收生準則，作參考用途。 Post Code並不等於catchment area香很多買家以為心儀學校與居住地在同一post code之內，子女就能順利入讀。事實上你必須尋找出該學校過往的catchment area作參考，再決定購置該範圍內的物業，以增加子女入讀的機會。 越接近心儀的學校，被catchment area覆蓋的機率越高，入得讀該學校的機會就越高。 計算Catchment Area不同的地區政府對catchment area有不同的安排，大城市如倫敦、伯明翰、曼徹斯特等，由於人口密集，一般使用方圓公里計算。其他地區由於人口分布不均及其他特別需要，catchment area的範圍有所不同。 購買Catchment area物業，子女就必能入讀該校?學生的居住距離是很多學校收生的其中一個重要準則之一，擁有接近心儀學校的居所絕對能助子女一臂之力。與此同時，請了解不同學校的收生條件，如：有沒有兄弟姊妹在該校就讀、學童的學術表現、信仰等其他不同因素。 著名學校附近的物業通常都非常搶手，如欲購買，請速與磚家置業團隊聯絡。

生活空間對環境衛生及居住者的身心健康有着直接的影響，為防止過度擠擁(Overcrowding)帶來的各種社會問題，英國房屋指引Housing Act 1985對物業空間的使用定立了不同的條例。這些條例不但在HMO (home of multiple occupation)嚴格執行，並對一般家庭提供指引。若物業或房間居住人數超過法定數目，不但觸犯法例，影響你的物業投資，對你的簽證亦造成影響，甚至會有機會因此入獄。 以下我們將為你解釋一般家庭的人數與空間使用規定，助你防止居住環境過分擠擁。 物業可居住人數的計算方法 住者可以簡單地以房間標準 (Room Standard)或空間標準 (Space Standard) 計算可居住人數，只要不超過其同一種計算方法的最高允許人數即可。 房間標準計算方法以睡覺的人數及性別決定。基本計算方法為一人一房，可以包括的房間，不僅是睡房， 也包括客廳，飯廳和書房。換句話說可以作為臥室的房間也算在內。不包括儲藏室，車房。 一般只有以下情況，一房可最多可供二人同睡：-當中可包括一個或兩個10歲以下的異性或同性小孩；– 因殘疾或醫療狀況而無法共享一間臥室的兒童-夫婦或成年伴侶。 空間標準計算方法此計算方法前設為：1.  一歲以下兒童無需計算；及2. 一歲至十歲以下的兒童為0.5人；及3. 50sq ft以下的房間不計算在內；及4. 睡房和客廳均可計算入房間數目；及5. 結果以下例二個方法的較低允許人數為準。 實例實計算示範若買家心儀以下物業，我們可用以上方法計算這物業內最多可居住人數： 基本上符合以上的簡單計算方法就可防止物業overcrowding。若你仍然對居住人數有任何問或有特殊情況，歡迎隨時向我們的團隊提出疑問，隨時樂意為你解答。

英國政府公布2021年5月至6月期間平均樓宇價格上升4.5%，按年增長13.2%，平均物業價格為£265,668，升幅非常強勁。 磚家團隊認為，雖然臨近Stamp duty holiday續步完結，但綜合所有數據反映出物業價格及居民買樓實力未有因此而下降，樓價仍然持續上升。預計短期內，物業價格仍然受惠於英倫銀行超低息政策，疫情政策暫趨向穩定，租金上升等實質因素，升幅可能放緩，樓市趨向穩定上升。 如有任何英國物業及樓市疑問，歡迎向磚家置業團隊查詢。

選擇物業的過程中，我們有時會碰到些與別不同的物業，與一般常見的紅磚房不同， 這些與別不同的物業被統稱為non standard construction property。 它們介乎戰時與戰後興建，是當時政府為人民快速提供大量房屋的緊急方案。Non standard construction的物業種類繁多， 但大致上可分為三大種類： 水泥屋、 鋼製框架與木製框架房屋。 水泥屋水泥屋使用現澆水泥、預製的空水泥板、水泥磚和水泥磚柱作建築物主要支撐， 配合不同的骨料及木板、鋼根、銅線固定件建築而成。 水泥的抗裂性差， 容易造成滲漏， 而且破壞後難以修補， 必須整個建築物拆毁重建。 鋼製框架屋鋼製框架能配合不同的物料快速興建出穩固的房屋，極速為戰後居民興建大量房屋。但鋼製框架容易生銹影響整個房結構，而且難以觀察。加上鋼的受熱與散熱速度快，並不符合能源效益；當遇上火災時，容易加劇火勢，使熄滅的火種重燃，造成安全隱患。 木製框架屋木材造成框架， 配合不同物料興建， 大多以磚包覆， 常見於舊式傳統排屋。木製框架屋 容易興建，，費用便宜，而且能有助減少碳排放。 但木材並非耐用的建材， 隨着時間流逝，木材木材會 隨着移動受力的方向給大自然等因素移動、 變形、 發脹發霉、 甚至斷裂， 對房屋的整體結構造成嚴重影響。 簡單地分辨non standard construction houses由於建築及維修技術日新月異，現代外牆番新、維修加固及保養使non standard construction很多時候難以肉眼分辨。一般新手買家也可以簡單地觀察房屋的屋頂、牆壁及框架，分辨出non standard construction，但如果要 確實清楚了解房屋是否non standard construction，應請教你的物業顧問。 購買non standard construction houseNon standard construction house由於保險難以承擔及費用昂貴，加上保養困難，房子容易日久失修，所以容易以低價入手，亦難以申請按揭；但同時出售時也比較難以理想價錢脫手，甚至需要以低於購入價格出售，所以並不適合一般的投資者。 若果有興趣購買此類物業，必須尋找專業的測量師進行非常全面的結構檢查，了解房屋物料的建築年份，材料及如何保養復修。若建築或擴建時，希望使用特別材料，購買保養計劃不但使居住環境得到保障，在出售時也能保存或提升價值，是絕對是一個明智的抉擇。 如有任何有關non standard construction 的疑問，歡迎隨時向我們磚家置業的團隊查詢。

購買物業是一個非常複雜的過程，並涉及巨額款項，當中牽涉的持份者甚廣。成功的買賣及投資需要不同合資格的專業人士協助處理，否則容易帶來財務及法律上的爭議，而當中客人最關注的持份者就是律師。 Solicitor 與Conveyancer其實律師有分很多不同的種類，買買英國物業最常聽見的就Solicitor 與Conveyancer。Solicitor 是指一般的專業律師，他們有資格處理任何法律上的問題，包括物業買賣及轉讓；而Conveyancer則是專注在物業買賣及轉讓的專業律師，只處理與物業買賣有關的案件，由於他們日覆日地處理物業買賣轉讓及糾紛等事情，所以對所需文件、程序、後備方案等都非常清楚熟練，能精準熟練地處理與物業有關的法律事宜。 選擇Solicitor還是Conveyancer？在大多數情況下，Conveyancer是最好的選擇，因為他們專注處理物業買賣出租等相關事項，能迅速地完成各類手續，非常適合簡單的買賣。一旦遷出物業買賣的處理範圍，例如財產涉及離婚訴訟、賣家離世、甚至物業財產被非法佔用，我們才需要尋找對法律有廣泛了解的Solicitor處理問題。所以，基本買賣物業，使用conveyancer提供快捷準確的服務是你的不二之選。 白行尋找conveyancer隨着物業交投旺盛，市面上推出不同的conveyancer 服務，如收費低廉的網上conveyancer。有不少客人會考慮自行尋找其他種類的conveyancer 節省開支。這是一個可行的方法，但我們並不推薦。試想想，一個專業的conveyancer需要個別地處理單一客人的案件以及進行聯絡，而且收費低廉，能得到最快捷準確的專業服務嗎？而且又能用什麼方法判斷所選擇的conveyancer能達到服務標準？ 因為聯絡及處理不善以致錯失買賣又由誰來負責？(可參考：尋找Conveyancer的注意事項)磚家置業的專業團隊所選擇的conveyancer專門處理相關類型物業買賣案件，與本公司長期合作，緊密聯繫，能保證快速準確地處理物業買賣出租等相關事宜，在這爭分奪秒的英國物業市場，使用磚家置業團隊所選用的conveyancer絕對是最優質的信心之選。