很多香港人打算移民到英國，但移民前都經常會問一個問題：應該未到埗買定樓，還是租住樓先？
大城市物業價格 長線幾乎必然向上
首先我們要理解：英國大城市的物業向來供應短缺，加上絕大部份發達國家都會透過貨幣供應去控制物價，藉此維持溫和通脹，而住宅物業價值往往與通脹掛勾，甚至因供求失衡而跑贏通脹。
長線來說，所有實質資產，價值最起碼會跟上通脹上升。除了理論之外，在過往30年，即使英國經濟有上有落，實際數據亦透露：2023年的英國樓價是1992年時的4.92倍——換句話講，這相當於每年的複合增長5.45%，而30年來英國的通脹率平均數值為3.19%。
移民前申請英國按揭 可用香港收入證明
首先，由於很多香港人移民後都需時尋找工作，而且一般銀行只會接受超過半年的入息證明，才有機會向申請人批出按揭，所以我們經常建議客人移民前已經要做好買樓準備。利用香港收入先申請英國物業按揭，否則，除了要幫別人供樓之餘，亦很大機會追不上樓市升幅。
帶着£20萬英鎊移民英國 該幫人供樓嗎?
個案K先生打算1-2年內帶£20萬英鎊移民英國，並希望保留部份資金作為生活應急， 但未知道應該租樓定買樓。
我們以一間伯明翰的平均樓價£24萬英鎊物業作為例子：一般而言，在中產地區，已經可以用這個價錢買到三房排屋或半獨立屋，這類型的物業現時月租在£1200英鎊左右。
買樓的話，先繳付£7.2萬英鎊作首期
以現時HSBC的息率4.64%為例，供款期25年，貸款70%，即£16.8萬英鎊。供息供本的話，每個月支出只需£947英鎊，已經比交租少£253英鎊！
英國樓更可以 供息不供本
在英國，其實更受歡迎的方案就是供息不供本——換句話講，供樓25年後，按揭的餘額仍然會是£16.8萬英鎊！第一次聽到這個計劃的人定會感到有點不安。但細心一想，其實25年之後，樓價一般都已經上升了好幾倍，原本欠銀行的70%本金，到時都可能只佔樓價的10至20%，根本不值一提。如果K先生使用這個方法，每月更只需繳付£650英鎊的按揭利息就可以在擁有業權，兼且享受樓價升幅的狀況下住在同一物業，而且每個月亦能夠有更多使費靈活運用。
供樓10年後 身家跑贏交租5倍+！
英國樓價過往30年的複合增長率是5.45%，假設未來10年保持這個水平， K先生的£24萬英鎊的物業，10年後已經升值到£40.8萬英鎊。K先生£20萬資金，減去首期£7.2萬英鎊，用一般的供息供本按揭，按揭餘額10年後會減至£12.2萬英鎊左右，10年的供款金額一共付出£11.4萬英鎊左右——原本£20萬的身家， 就會輕鬆增長至£30萬英鎊（£20-£7.2-£11.4+£40.8-£12.2）。
如果家庭付首期£7.2萬英鎊配合供息不供本，樓價升幅一樣，按揭餘額沒有減少、繼續是 £16.8萬英鎊，10年的供款金額一共花費£7.8萬英鎊—— 一加一減後，身價其實都差不多，大概增長至£29萬英鎊（£20-£7.2-£7.8+£40.8-£16.8）。
如果選擇這10年都租樓， 這就可怕了——原本£20萬的身家，假設你找到一個絕世好業主，10年不加租，10年一共交租14.4萬英鎊，最後身家也只剩下£5.6萬英鎊。
在生活質素相若，甚至有更多靈活資金運用的情況下，相信在「租還是買」兩者之間絕對不難作出選擇。除非，移民家庭可以選擇瞓橋底，可惜英國天橋並不多。
決定不買自用物業 選擇交租 才是真正的豪賭
大城市的住宅樓價長線上升，這並不是期望或預期，而是事實。購買物業是一項非常長線的投資，一般來說一兩年內的波動，其實不應該影響置業決定。至於何時最適合買樓？不是樓價回落，也不是樓價上升的時候，而是有需要住、而且計掂數的時候。但如果連首期£7.2萬英鎊都沒有，還是建議認真考慮是否必要移民。
CPI Inflation Calculator：
https://www.in2013dollars.com/uk/inflation/1992
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