非常感激客人朋友們經常留意我們的更新，而我們香港及英國團隊的確每天都會為大家搜羅及篩選優質物業，但在大量的查詢當中，有時都會不約而同看到一個問題「有沒有flat介紹？」。對，為什麼我們無數的更新之中，唯獨是沒有flat的資訊？剛好昨天看到BBC訪問了幾位當地業主，分享他們的各種特別經歷，就覺得可以以此為例，順道解釋一下。

今次故事的主角，現年35歲的當地人Steve在2007年以£96,000買入一個分層單位，當時看到發展商廣告只需5%首期就可以成為業主認為非常吸引，為了晉身置業階梯，便決定當時入市。他回憶當時由走入Sales Office到收鎖匙只需短短25天，而父母看見他的人生開始穩步向上，都非常欣喜。的確，對比二手物業需要與無數買家「爭睇樓」、「鬥出價」，而且成交動輒需時兩三時個月，整個整驗真的算是輕鬆愉快。

只不過好景不常，之後的金融海嘯令其物業瞬間下行£7,000，當然環球因素真的無可避免，但是惡夢現在才接踵而來：之後過去數年不但該物業沒有跟隨大市回升甚至轉虧為盈，在不幸的Grenfell Tower大火事件後更需要強制合資更換外牆，需要付款£2,400；除此以外，近年還發現管理費對比當時購入升了一倍！而且未來還會繼續上升。在只好止蝕的時候，Steve一查才發現因為以上的問題，現在附近單位的成交價最高只有£53,000，有兩間甚至是以£39,000成交。現在的他只希望奇蹟發生，可以盡快售出物業，脫離這個負擔。

以上的種種問題，就是為什麼時至十多年之後的今天，即使英國樓價一而再再而三的破頂，Steven購買了的單位卻慘成負資產。所以，我們在此都再一次簡單歸納在英國購買分層單位前需要考慮的因素：

1.申請按揭困難重重—在倫敦Grenfell Tower事件後，高樓大廈都需要擁有EWS1 form銀行才有可能批出按揭，沒有的話就可能需要「夾錢」更換或升級外牆才達標。或者有客人會選擇更新更高規格的樓花項目，不過就要留意收樓時銀行的按揭配額，跟其他買家鬥快申請了。

2.極短Leasehold年期—很多新樓的租賃期只有百多二百年，條款複雜而且多是有利於發展商，與大部份二手Leasehold House，當地人理解及接受的「virtual freehold」 999年租賃期，相差很遠。

3.昂貴而且不停上調的管理費及地租—不停攭食你的租金收入繼而影響以後的出貨能力。

4.較狹窄的二手市場—始終大部份當地用家傾向選擇House，變相只有投資者會接手。

以上的例子其實都只是冰山一角，更加慘痛的，我們親身都見不少。沒錯，flat當然有其投資價值，我們亦絕不懷疑現在英國大城市的出租能力，但是背後需要理解及未來的升值空間，就真的值得細心思考。

可能很多客人都會投訴二手House難買，需要「間間都出價」才有機會買到—但是諗深一層，不就更加證明了當地的大量需求及我們篩選的物業有其價值？而只求買到的話，每個週末遠道而來，任君選擇的整張價單可能會更加適合，而且可能還會附送BBC的訪問機會。

Ref： https://www.bbc.com/news/uk-58747051